주택임대차보호법의 3가지 핵심개념인 주택임대차 대항력 요건, 주택임대차 확정일자, 주택임대차 우선변제 요건을 정리해보고, 주택임대차보호법 상 최우선변제 받을 수 있는 금액인 소액보증금, 소액임차인의 범위를 알아보겠습니다.
주택임대차보호법의 목적
이 법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 [민법]에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안전을 보장함을 목적으로 합니다.
이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없습니다.(강행규정)
주택임대차보호법의 적용범위
이 법은 주거용 건물(이하 ‘주택’)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다. 그 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같습니다.
| 인적범위 | (1)원칙적으로 자연인을 보호하므로 외국인도 보호대상에 포함이 된다. |
| (2)주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정의 목적으로 전세임대주택을 지원하는 한국토지주택공사(법인) 또는 지방공사(법인)도 대항력을 취득할 수 있다. (3)중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용 주택으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에도 적용된다.(대기업은 적용 제외) ⇨ 법인인 한국토지주택공사, 지방공사, 중소기업은 보호대상에 포함된다. |
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| 물적범위 | (1)주택을 전부를 임대차한 경우뿐만 아니라 일부에 대하여도 본법을 적용한다. (2)임차주택(≠비주거용)의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 적용된다. ⓔ[주택임대차보호법]은 주택(≠비주거용)의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에는 적용될 수 없다.(x) (3)건축물대장에 인쇄소는 작업소로 슈퍼마켓은 근린생활시설로 표시되어 있으나 주거목적 및 경영목적을 가지고 임차를 하였고 주거면적이 상당한 면적이므로 이와 같은 작업소와 슈퍼마켓은 본법이 정한 주거용 건물로 인정한다. |
| (4)미등기주택 전세계약에서도 [주택임대차보호법]의 적용대상이 된다.. (5)미등기. 무허가 건물도 [주택임대차보호법]의 적용대상이 된다. (6)토지도 [주택임대차보호법]의 적용대상이 된다. |
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| (7)비주거용 건물에 주거의 목적으로 일부를 사용하는 경우에는 이를 주거용 건물이라 할 수 없고 위 법률의 보호대상에서 제외된다. (8)건축대장에 다방은 비주거용이고 주거목적 및 영업목적으로 사용하더라도 비주거용 건물의 일부가 주거목적으로 사용될 뿐이므로 본법이 정한 주거용 건물로 인정하지 않는다. (9)일사사용을 위한 임대차가 명백한 경우에는 [주택임대차보호법]의 적용대상이 되지 않는다. |
주택임대차보호법의 주택임차권의 대항력
대항력의 의의
이미 성립한 권리관계를 당사자가 아닌 제3자에게 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다.
대항력의 취득요건(제3조1항) : 주택의 인도+주민등록
주택임대차는 그 등기가 없는 경우에도 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다. 예를 들어1월 1일에 인도와 주민등록을 마친 때에는 1월 2일 오전 0시에부터 대항력이 발생합니다.
⇨ ①인도 + 주민등록(1.1) < 저당권설정(1.1) ②인도 + 주민등록(1.1) > 저당권설정(1.2)
주민등록의 신고는 행정청에 도달하기만 하면 신고로서의 효력이 생기는 것이 아니라 행정청이 수리한 경우에 비로소 신고의 효력이 발생합니다.
대항력의 취득요건 관련 판례 정리
| 주택의 인도 |
임차인이 임차주택에 거주하거나 주택의 열쇠를 넘겨받는 등 현실의 인도를 말한다. |
| 주민등록 (住民登錄) ⊃ 전입신고 |
(1)[주민등록법]에 의하여 만들어진 제도로서, 행정사무의 편의를 위하여 대한민국에 거주하는 주민이 각자가 살고 있는 자치단체에 등록하는 제도이다. (2)주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하므로 임차인은 주민등록을 명확하게 하여야한다. |
| (3)다세대주택의 경우에는 지번뿐만 아니라 호수까지 명확하게 기재되어야 한다.(공동주택) ex)다동 103호를 라동 103호로 기재한 경우 대항력이 인정되지 않는다. (4)다가구주택의 경우에는 지번만 기재하면 된다.(단독주택) ex)246-459만 적어도 대항력이 인정된다. |
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| (5)다가구주택에서 임차인이 인도를 받고 전입신고를 하면 대항력을 취득하게 되고 나중에 다세대주택으로 변경되었다는 사정만으로 이미 취득한 대항력이 상실되는 것은 아니다. (6)공무원의 실수로 지번이 잘못 적힌 경우에도 대항력을 취득한다. (7)주민등록이 주택임차인의 의사에 의하지 않고 제3자에 의하여 임의로 이전된 경우 주민등록이 이전에도 불구하고 대항력을 그대로 유지된다. ⇨3가지 사례 모두 대항력이 유지된다. |
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| (8)임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자 또는 자녀 등 가족의 주민등록으로도 대항력을 취득할 수 있다. (9)대항력은 일시적인 것이 아니라 계속 존속되어야한다. (10)주민등록이 행정기관에 의하여 직권말소되면 대항력이 상실하나, 후에 적법한 이의절차에 ᄄᆞ라 회복되었다면 종전의 대항력은 소급하여 인정된다. (11)乙이 甲의 승낙을 받아 적법하게 임차주택을 전대하였다. 乙과 丙은 대항력을 취득하는 시기는 丙이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 다음날로부터이다.(원칙 : 다음날) (乙=丙) (12)甲이 乙에게 주택을 매도하고 동시에 이를 임대차계약을 설정하였다. 乙이 대항력이 취득하는 시기는 甲이 乙에게 소유권이전등기를 해준 날의 다음날부터 대항력이 발생한다.(원칙 : 다음날) (13)乙이 丙에게 전대차를 해준 뒤 乙이 甲의 건물을 매수하였다. 이 경우 丙의 대항력 취득시기는 甲이 乙에게 소유권이전등기를 해준 즉시 발생한다. (예외 : 즉시) |
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| 대항력이 부정되는 경우 |
(1)소액보증금을 최우선변제받기 위해 통정허위표시로 임대차계약을 한 경우 무효로써 대항력이 이정되지 않는다. (2)임의경매절차에서 매각대금을 납부하지도 아니한 최고가 매수신고인의 지위에 불과한자로부터 주택의 인도와 주민등록을 한다고 하여 대항력을 취득할 수 없다.(∵소유권 X) (3)인접한 다른 토지의 지번으로 주민등록을 마쳤다고 하여 대항력을 취득할 수 없다.(∵제3자X) (4)대항력을 갖춘 임대차라도 저당권설정 등기 이후 증액된 임차보증금에 관하여 저당권에 기해 주택을 경락 받은 소유자에게 대항할 수 없다. |
상가임대차보호법의 보증금 회수방법 (+확정일자)
1. 보증금반환청구소송
임차인이 보증금반환청구소송의 확정판결 기타 이에 준하는 집행권원에 따라 임차주택에 대한 경매를 신청하는 경우에는 반대의무, 즉 주택명도의무의 이행이나 이행제공을 집행개시요건으로 하지 않습니다.
이는 주택을 인도하지 않고 임차인이 계속 거주하면서 경매를 신청할 수 있다는 의미입니다.
2. 보증금의 우선변제
가. 우선변제의 요건은 대항요건 및 확정일자 구비 입니다. 즉 대항요건은 주택의 인도와 주민등록을 마쳐야하므로, 보증금의 우선변제를 받기 위해서는 ①주택의 인도 ②주민등록 ③확정일자 구비까지 요건을 갖춰야합니다.
다만, 이것은 우선변제를 받을 수 있는 요건에 불과하므로 실제로 우선변제를 받으시려면 위 3가지 요건에 더해 경매신청, 배당요구, 경락인에게 주택인도까지 완료되어야 최종적으로 보증금을 회수하실 수 있습니다.
| 확정일자 | (1)법원 또는 동사무소 등에서 주택임대차계약을 체결한 날짜를 확인하여 주기 위하여 임대차계약서 여백에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는데 이 때 그 날짜를 의미한다. (2)주민등록과 같이 제3자를 위한 공시의 목적이 아니라 甲과 乙이 담합으로 가격을 변경하여 후순위 권리자(저당권자 등)의 권리를 침해하는 것을 막기 위한 것이다. (3)인도와 주민등록을 확실하게 했다는 가정 하에 임대차계약서에 임대차목적물을 표시하였지만 아파트의 명칭과 그 전유부분의 동.호수의 기재를 누락하였다는 사유가 있더라도 확정일자의 효력이 인정된다. (4)우선변제권을 취득한 임차인이 확정일자를 받아둔 계약서를 분실.멸실하여도 우선변제권의 효력이 사라지지 않는다.(확정일자의 효력이 인정된다.) (5)우선변제권을 갖춘 乙은 경매시 우선변제권을 행사하였으나 순위에 밀려 보증금 전액을 받을 수 없었던 때에는 나머지 금액에 대하 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다. (대항력만으로는 불가능하다.) ex)1순위 : 3억 저당권 / 2순위 : 2억 임차권(인도+주민등록+확정일자)가 있는 4억짜리 부동산이 경매로 넘어가 丙에게 경락되었다. 乙은 경락대금에서 받지 못한 1억 원에 대해서 丙에게 반환을 청구할 수 있다. (6)다만 우선변제권은 1차 경매에서 소멸하며 2차 경매절차에서는 대항력을 주장할 수 있을 뿐 우선변제권을 행사할 수 없다. ex)丙이 엿 같아서 경매 넘겨버리면 乙은 노답!! (7)주택임차인은 우선변제권을 행사함에 있어서 배당요구를 하여야한다.(원칙) 만약 배당요구를 하지 않아 배당에서 제외된다면 후순위 채권자에게 부당이득을 반환청구할 수 없다. (8)우선변제권을 가진 乙이 보증금반환청구소송의 확정판결으로 집행권원을 얻어 스스로 강제경매를 신청하였다면 대항력과 우선변제권중 우선변제권을 행사한 것으로 봐야되며, 이 경우 배당의 요구 없이 乙에게 배당이 된다.(∵자기가 경매를 신청했으니깐 배당요구를 하지 않아도 된다.) (9)경락인의 보증금반환의무와 임차인의 주택인도의무는 동시이행관계이다. (10)우선변제를 가진 임차권과 전세권을 가진 乙이 경매에 배당요구를 하는데 있어 임차권의 우선변제권만을 행사하였다면 전세권에 관한 우선변제권에 대해서는 배당요구가 있다고 볼 수 없다. (11)乙은 A부동산에 확정일자를 갖추었다. 그 후 B부동산으로 전출 갔다가 A부동산으로 재전입한 경우 재전입 전후의 동일성이 있으면 乙은 다시 확정일자를 갖출 필요가 없다. (12)대출을 해주고 乙의 보증금채권을 양수한 금융기관 등에도 우선변제권을 인정한다. (13)乙의 임차권 등기가 말소되거나 우선변제권의 요건을 상실하는 경우 금융기관은 우선변제권을 행사하지 못한다. (14)금융기관은 경매에서 우선변제권을 행사하기 위해 임차인을 대리 또는 대위하여 임대차를 해제할 수 없다. ex)4억 부동산(1.임차권 2억 (우선변제권) 2.저당권 2억) ⇨ 경매가 넘어가도 임차인은 그대로 살 수 있다. |
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| 발생시기 | 확정일자를 받은 즉시 효력이 발생한다. ( 인도 + 주민등록 = 대항력(다음날 효력 발생) ) | ||
| 인도 + 주민등록(대항력) | 확정일자 | 우선변제권 발생 시기 | |
| 2월 1일 | 2월 2일 | 2월 2일 0시 | |
| 2월 1일 | 2월 1일 | 2월 2일 0시 | |
| 2월 2일 | 2월 1일 | 2월 3일 0시 | |
나. 보증금의 우선변제적 효력
원칙적으로 확정일자부여일에 우선변제권을 취득합니다. 그러나 확정일자를 대항요건과 같은 날 또는 그 이전에 갖춘 경우에는 대항요건을 갖춘 다음 날, 즉 인도와 주민등록을 마친 다음날 0시에 우선변제권을 취득합니다. (위의 표 참고)
3. 보증금의 최우선변제 (소액임차인의 범위)
가. 최우선변제권의 의의
최우선변제권은 법률상 특정채권자가 다른 채권자보다 우선적으로 변제를 받을 수 있는 권리를 의미합니다. 주로 부동산이나 임대차 관계에서 보증금에 관한 최우선변제권이 언급됩니다.
소액임차인의 최우선변제권이란 비록 확정일자가 늦어 선순위로 변제를 받지 못하는 경우라도 임차주택에 대하여 선순위담보권자의 경매신청 등기 전에 대항력을 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항 및 제8조제1항).
즉, 임차인 입장에서도 임대차 계약 종료 시 보증금을 반환받지 못할 위험이 있고 현실적으로 반환받지 못하는 문제가 생기기 때문에 우리나라에서는 보증금 중 전체금액은 아니더라도 일정액은 최소한으로 임차인이 변제받을 수 있도록 소액보증금 제도(최우선변제권)를 두고 있습니다.
또한 소액임차인의 우선변제를 받을 수 있는 채권은 압류하지 못합니다(「민사집행법」 제246조제1항제6호).
나. 소액임차인의 최우선변제 요건
①소액임차인 범위에 속할 것
소액보증금의 범위는 매 해 달라질 수 있고, 보증금의 금액이나 규모에 따라 다르며 지역마다 차이가 있습니다. 따라서 2024년 소액보증금의 범위는 해당 지역의 관련 법률을 참고해야합니다.
| 서울특별시 | 보증금이 1억 6천 5백만 원 이하인 경우 5천 5백만 원을 최우선변제 받을 수 있다. ex)보증금이 5000만원이어도 3700만원을 최우선변제 받을 수 있다. |
| [수도권정비계획법]에 따른 과밀억제권역 (경기도(대부분) + 세종특별자치시+용인+화성시+김포시) |
보증금이 1억 4천 5백만 원 이하인 경우 4천 8백만 원을 최우선변제 받을 수 있다. |
| 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시 | 보증금이 8500만원 이하인 경우 2천 8백만 원을 최우선변제 받을 수 있다. |
| 그 밖의 지역 | 보증금이 7천 5백만 원 이하인 경우 2천 5백만 원을 최우선변제 받을 수 있다. |
②주택에 대한 경매신청 등기 전까지 대항요건, 즉 주택의 인도와 주민등록 마칠 것 (확정일자 구비는 최우선변제 요건이 아님을 주의)
③임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각될 것
④배당요구 또는 우선행사의 신고가 있을 것
다. 우선변제권의 효과
소액임차인이 위 요건을 모두 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리를 갖게 됩니다. (주택임대차보호법 제3조제1항, 제8조 제1항)
라. 최우선변제권 행사할 수 없는 소액임차인
임차주택이 임차권등기명령의 집행에 따라 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액임차인에 해당되어도 우선변제권을 행사할 수 없습니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제6항).
처음 주택임대차계약을 체결할 때에는 소액임차인에 해당되었지만, 그 후 계약을 갱신하는 과정에서 보증금이 증액되어 소액임차인에 해당하지 않는 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없습니다(대구지법 2004. 3. 31. 선고 2003가단134010 판결).
우선변제권 행사 가능 여부 관련 판례
| 우선변제권 행사 가능 | (4)미등기건물의 소액임차인이 대지의 매각대금으로부터 우선변제권을 행사할 수 있다. (5)주택임대차 성립 당시 甲의 소유였던 대지와 건물 중 대지가 丙에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달리지게 된 경우 소액임차인은 대지의 경매(환가)대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다. (6)점포 및 사무실로 사용되던 건물에 근저당이 설정된 후 그 건물이 주거용 건물로 용도변경한 경우 이를 경매에 넘어갈 가면 소액임차인은 우선변제권을 사용할 수 있다.(소액임차인(3) > 저당권자(5)) (7)임대차보증금의 감액으로 소액임차인에 해당된 경우에 우선변제권을 행사할 수 있다. ★통정허위표시로 인한 무효인 경우에는 우선변제권을 받을 수 없다. |
| 우선변제권 행사 불가능 | (8)토지에 저당권이 설정된 후 신축된 주택의 소액임차인은 대지로부터 우선변제권을 받을 수 없다. (∵대지에 저당을 설정한 저당권자는 임대차가 설정되지 않은 걸 알고 저당 잡았다.) (5) ⇨소액임차인이 대지에 우선변제권을 행사하기 위해서는 저당권설정당시 건물이 존재해야한다. |
결론
결론적으로 한국의 주택임대차보호법은 임대인과 임차인 모두의 권익을 보호하기 위한 3가지 핵심 개념, 즉 대항요건, 확정일자, 우선변제권을 포함하고 있습니다. 우선변제금은 보증금을 반환 받지 못한 채 당할 수 있는 부당한 퇴거로부터 임차인을 보호합니다.
요즘에는 부동산 임대차 신고를 통해서도 확정일자가 부여되고 있습니다. 따라서 부동산 임대차 신고를 잊지않고 공인중개사를 통해서라도 꼭 해주시면 좋겠습니다.