지상권은 토지의 소유자가 토지를, 임차권 및 전세권은 토지 또는 부동산의 소유자가 토지 또는 부동산을 타인에게 빌려주었을 때, 타인이 갖게 되는 사용권입니다. 무언가를 빌려 쓴다는 의미에서 공통점을 가지고 있어 굉장히 비슷하기 때문에 각각의 요건이나 효과를 명확하게 구분해놓지 않으면 굉장히 헷갈립니다. 그래서 이 글을 통해서 지상권, 전세권, 임차권을 자세히 비교해 보겠습니다. 로스쿨 다니면서 정리하면서 처음 만들고, 그 이후로 민법 과외를 하면서 학생들을 위해 업데이트한 비교표도 PDF 파일과 엑셀 파일 형식으로 업로드해 두었으니 도움 많이 받으셨음 합니다. 이 표만 정확하게 숙지해도 절대 지상권, 임차권, 전세권을 헷갈리지 않으실 겁니다.
지상권
의의 및 성질
1. 의의: 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 타인의 토지를 사용하는 권리입니다.
2. 성질
(1) 객체 : 타인의 토지를 대상으로 해야하며, 1 필의 토지의 전부 또는 일부를 지상권의 대상으로 삼을 수 있습니다.(일물일권주의의 예외)
(2) 지료: 지료는 지상권의 필수적 요소가 아닙니다. 즉 무상의 지상권도 가능하다.
(3) 지상물에 종속적인 권리는 아닙니다. 즉 지상권은 타인의 토지에 지상물을 소유하기 위해 필요한 종 된 권리이다. 그렇다고 해서 지상권이 지상물에 완전히 종속적인 권리는 아니므로 현재 건물이나 수목이 없더라도 지상권은 유효하게 성립하고 존속할 수 있다.
취득
지상권의 취득은 법률행위에 의한 취득과 법률 규정에 의한 취득으로 나눌 수 있습니다.
1. 법률행위에 의한 취득 :지상권설정계약 + 등기(186)
2. 법률의 규정에 의한 취득： 상속， 취득시효， 저당권실행， 강제경매→ 등기 不要（187）14
존속기간
1. 설정행위로 존속기간을 정하는 경우 (민법 제280조)
(1) 최장기간 제한하지 않습니다. 따라서 존속기간을 영구적으로 약정하는 것도 허용됩니다.(판례입장)
(2) 최단기간은 제한합니다. 수목 30년, 견고한 건물30년, 일반건물 15년, 공작물 5년
1) 최단기간보다 짧게 정한 경우 : 위 기간보다 단축한 기간을 정한 때에는 위 기간까지 연장합니다.
2) 기존건물 사용 목적인 경우에는 최단기간 제한 없음: 제280조는 지상권자가 자기 소유의 건물을 건축하거나 수목을 식재하여 토지를 이용할 목적으로 지상권을 설정한 경우에만 적용되고, 기존건물사용을 목적으로 지상권이 설정되는 경우에는 적용되지 않습니다.
2. 설정행위로 존속기간을 정하지 않은 경우(민법 제281조)
(1) 최단기간 : 지상물의 종류에 따라 최단존속기간으로 정한다.
甲乙 15년약정→유효
(2) 공작물의 종류와 구조를 정하지 않은 경우 : 일반건물 소유 목적으로 간주 → 15년
3. 갱신
(1) 합의갱신(민법 제284조) : 계약을 갱신하는 경우에도 그 존속기간은 최단존속기간보다 단축하지 못한다.
(2) 지상권자의 갱신청구권(민법 제283조)
1) 내용
④ 건물매수청구
① 존속기간 만료로 소멸한 경우에만 인정되고 지료연체를 이유로 소멸청구한 경우에는 인정 x
② 청구권이어서 甲의 승낙이 있어야 갱신
③ 형성권이어서 乙의 일방적 의사표시로 매매 성립매매대금은 매수청구 당시의 시가（時價）
2) 편면적 강행규정(289) : 지상권자가 갱신청구권이나 매수청구권을 미리 포기하는 특약(가령 존속기간만료 시 건물을 양도하거나 철거하기로 하는 약정)은 지상권자에게 불리하여 무효이다.
3) 토지임대차에 준용(643), 토지전세권에 유추적용(판례)
IV. 효력
효과
1. 토지사용권
(1) 토지의 유지·수선: 지상권자의 책임 → 필요비(토지의 유지·보수비용) 상환청구권 x
(2) 물권적 청구권 / 상린관계(290) : 지상권에 기한 토지반환청구 / 상린관계 규정 준용
2. 지상권의 처분(282)
(1) 처분의 자유 : 지상권자는 토지소유자의 동의 없이 지상권을 양도하거나 토지를 임대할 수 있다.
(2) 편면적 강행규정(289) : 지상권의 양도나 담보제공, 토지의 임대를 금지하는 특약은 무효이다. 17
(3) 지상물과 분리처분도 가능 : 지상권자는 지상권을 유보한 채 지상물의 소유권만 양도할 수 있고 지상물의 소유권을 유보한 채 지상권만 양도할 수도 있는 것이어서 지상권자와 지상물의 소유자가 반드시 일치해야 하는 것은 아니다.
3. 지료지급의무
(1) 지료: 지상권의 필수요소가 아닙니다.
(2) 등기 : 지료약정을 한 경우 지료액, 지급시기는 등기를 해야지 3자(지상권의 양수인)에게 대항할 수 있습니다.
(3) 지료증감청구권(민법 제286조) : 경제사정변동 → 장래에 대하여 증감청구(형성권)
(4) 지료체납（민법 제287조） ： 2년 이상 지료 체납（연속 不要， 통산하여 계산） → 지상권설정자 지상권소멸청구
1) 현재를 기준 ： 2년 이상 지료 연체 → 일부 지급 → 2년 미만 연체 → 지상권소멸청구 不可
2) 연체기간은 특정의 소유자를 기준 : 지료연체가 토지소유권의 양도 전후에 걸쳐 이루어진 경우 토지양수인에 대한 연체기간이 2년이 되지 않는다면 양수인은 지상권소멸청구를 할 수 없습니다.
3) 지상권이 저당권의 목적인 경우(288) : 지료연체를 이유로 한 지상권소멸청구는 저당권자에게 통지한 후상당한 기간이 경과하여야 효력이 생긴다.
전세권
임차권
존속기간
1. 최단기간 보장(주임법 제4조 제①항)
(1) 최단기간 2년 : 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.
(2) 임차인의 선택 ： 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다． 임대인은 주장불가합니다.
2. 존속의제(4②) : 임대차기간이 끝난 후에도 보증금이 반환될 때까지 임대차는 존속하는 것으로 본다.
3. 묵시적 갱신(6, 6의 2)
(1) 요건
(2) 효과
1) 전 임대차와 동일조건으로 다시 임대차한 것으본다.
2) 존속기간은 2년으로 간주
3) 임차인은 언제든지 해지통고할 수 있고 3개 후에 효력발생(=계약종료) 19
4) 임대인은 해지통고할 수 없음 15,29
4. 임차인의 계약갱신요구권(6의 3)
(1) 요건
1) 갱신요구기간: 임대차기간 만료 전 6월부터 2월까지 사이
2) 갱신요구권 행사 횟수 : 1회에 한하여 행사할 수 있다.
갱신거절사유
(2) 효과
①2기 차임 연체한 사실이 있는 때
1) 내용 : 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다.
② 거짓이나 부정한 방법으로 임차
2) 차임, 보증금 : 증감할 수 있다(1/20, 1년).
③ 쌍방 합의하여 상당한 보상을 제공
3) 존속기간 : 2년으로 본다.
④ 전부 또는 일부 무단전대 32
⑤ 전부 또는 일부 고의·중과실 파손
4) 해지통고 : 갱신 후 임차인은 언제든지 계약해지를 통지할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생긴다.
⑥ 전부 또는 일부 멸실
⑦전부 또는 대부분 철거·재건축
5) 손해배상 : 임대인이 실거주 목적으로 갱신을 거절한 후 일정한 기간 내에 정당한 사유 없이 제삼자에게 그 주택을 임대한 경우 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
⑧ 임대인(직계존·비속 포함) 실거주
⑨ 현저한 의무위반 기타 중대한 사유
전세권
의의(민법 제303조) 및 성질
1. 의의 : 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 용도에 좇아 사용·수익 하고(용익물권), 전세권이 소멸하면 그 부동산으로부터 전세금의 우선변계를 받을 수 있는 권리(담보물권)
2. 성질
(1) 객체 : 타인의 부동산 / 1 필의 토지의 일부나 1동의 건물의 일부에도 성립 / 농경지는 제외
(2) 용익물권이자 동시에 담보물권
1) 채권담보 목적의 전세권 : 장차 전세권자가 목적물을 사용·수익 하는 것을 완전히 배제하는 것이 아라면 주로 채권담보의 목적으로 전세권을 설정하는 것도 가능하고, 이 경우에는 목적물을 인도하 않더라도 전세권의 효력을 부인할 수 없다. 단, 전세권자의 사용·수익을 배제하고 채권담보만을 목적으로 설정한 전세권은 무효이다(물권법정주의 위반). 종류내용 창도 x
2) 존속기간이 시작되기 전에 마친 전세권설정등기 : 특별한 사정이 없는 한 유효한 것으로 추정된다.
3) 전세권의 순위를 결정하는 기준 : 전세권은 등기부상 기록된 존속기간과 상관없이 등기된 순서에 따순위가 정해진다.
4) 존속기간이 만료된 경우 : 전세권의 용익물권적 권능은 말소등기 없이도 당연히 소멸한다.
5) 존속기간이 만료된 전세권의 양도 : 존속기간의 경과로 본래의 용익물권적인 권능이 소멸하고 담보물권권능만 남은 전세권도 그 피담보채권인 전세금반환채권과 함께 제삼자에게 양도할 수 있다.
3. 전세금
(1) 전세권의 성립요소 : 전세금의 지급은 전세권의 성립요소이다. 그러나 전세금의 지급이 반드시 현실로 수수되어야만 하는 것은 아니고 기존의 채권으로 전세금의 지급에 갈음할 수 있다.
(3) 전세금증감청구권(312의 2) : 형성권 / 일방적 증액의 제한 1/20, 1년 32
(4) 소유권이 이전된 경우 : 전세권설정자 지위의 당연승계 + 전세금반환채무의 면책적 이전
(5) 전세금반환채권만의 분리양도
1) 전세권이 존속하는 동안 : 전세금반환채권만을 전세권과 분리하여 확정적으로 양도하는 것은 허용되 않는다(전세금은 전세권과 분리될 수 없는 요소이므로). 단, 장래 전세권이 소멸하는 경우에 전세금반환채권발생하는 것을 조건으로 장래의 조건부채권을 양도할 수는 있다.
2) 전세권이 소멸한 경우 : 존속기간의 만료나 합의해지 등으로 전세권이 소멸한 경우에는 전세금반환채권양도할 수 있다.
취득
1. 법률행위에 의한 취득 : 전세권설정계약 + 전제금지금 + 한도 + 둥기(186)
2. 법률의 규정에 의한 취득：등기 不要（187）
존속기간
1. 설정행 위로 존속기간을 정하는 경우(312)
(1) 최장기간 제한 : 10년 / 약정기간이 10년을 넘으면 10년으로 단축한다.
(2) 최단기간 제한 : 건물천세권에만 1년의 제한규정이 있다. / 1년 미만 약정 → 1년으로 간간주
2. 정행위로 존속기간을 정하지 않은 경우(313) : 각 당사자는 언제든지 전세권의 소멸을 통고할 수 있다
6월 후 소멸
3. 갱신
(1) 합의갱신(312③): 존속기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못한다.
(2) 법정갱신(312④) : 건물결세권에만 인정
1) 요건
2) 효과
① 갱신간주 : 기간이 만료된 때 전 전세권과 동일 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 본다.
갱신거절·조건변경의 통지 x
② 기간 : 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다.
③ 등기 不要 ： 등기 없이도 전세권설정자나 제삼자에게 대항할 수 있다(187).
효과
1. 건물전세권의 효력
(1) 건물전세권의 효력이 미치는 범위(민법 제304조)
타인의 토지에 있는 건물에 전세권을 설정한 경우 전세권의 효력은 그 건물의 소유를 목적으로 한지상권 또는 임차권에 미칩니다.
(2) 건물전세권과 법정지상권(민법 제305조)
대지와 건물이 동일한 소유자에게 속한 경우에 건물에 전세권을 설정한 때에는 대지소유권의 특별승계인은 전세권설정자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 건물소유자 O전세권자 x
2. 전세권자의 권리와 의무
(1) 목적물 사용·수익권
용도준수의무(311) : 전세권자가 용도준수의무를 위반 → 설징자는 전세권소멸청구(형성권)
2) 유지·수선의무(309) : 전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선을 해야 한다. 따라서 전세권자는 전세권설정자에 대하여 필요비의 상환을 청구할 수 없다.
3) 물권적 청구권(319)
① 전세권에 기한 물권적 청구권 : 건물전세권자는 건물의 불법점유자에 대하여 건물의 인도를 청구할 수 있고(반환청구권), 토지전세권자는 그 토지 위에 무단으로 건축한 자를 상대로 건물의 철거를 청구할 수 있다(방해제거청구권).
② 점유권에 기한 물권적 청구권 : 전세권자는 자신의 점유가 침해당한 때에는 점유보호청구권을 행사할 수도 있다.
상린관계(319) : 전세권자와 인지소유자 사이에도 상린관계에 관한 규정이 준용된다.
결론
지금까지 지상권, 임차권, 전세권의 의의, 존속기간, 효과를 기준으로 차이점을 정리해 보았습니다. 내용을 이해한 후 비교표를 완벽하게 숙지하시면 공인중개사 시험부터 변호사시험에 이르기까지 민법에서 지상권, 임차권, 전세권 비교 문제는 수월하게 푸실 수 있으리라 생각합니다.