임차권등기명령제도는 임대차계약과 관련하여 임차인의 권리를 보호하고 보증금 회수를 안전하게 하기 위해 마련된 법적장치입니다. 이 제도는 임대차 분쟁을 예방하고 임대인과 임차인 간의 분쟁이 일어났을 때 법적 구제 수단을 제공하는데 큰 도움이 됩니다. 임차권등기명령제도의 의의, 신청요건, 신청절차, 효과를 정리해보겠습니다.
임차권등기명령제도의 의의
임차인이 임대차계약기간이 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 보증금 받기는 영영 어려워질 것입니다. 왜냐하면 「주택임대차보호법」은 주택의 인도와 주민등록을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하고 있기 때문에 임대차계약 대상 목적물이었던 주택(이하 '임차주택')에서 이사를 나가게 되면 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되므로 보증금을 돌려받기 어려워지게 됩니다.
이러한 문제를 해결하기 위해 우리나라는 임차권등기명령제도를 마련하고 있습니다. 즉 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차인이 임차주택에서 이사해 나가더라도 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 해주는 제도입니다. 결국 임차인은 임차권등기명령제도를 통해서 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있게 됩니다.
임차권등기명령 신청
임차권등기명령 신청하기 위한 요건
① 임대차의 종료가 선행되어야 하며 ② 보증금이 반환되지 않은 경우여야합니다.
위 2가지 요건이 갖춰졌을 때, 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제1항).
그럼 위 두 가지 요건에 대해 조금더 자세히 알아보겠습니다.
① 임대차 종료의 선행
임대차 종료가 되는 경우는 여러가지가 있을 수 있습니다. 계약기간의 만료로 임대차가 종료된 경우, 임대인 또는 임차인 일방에 의한 해지통고, 또는 임대인과 임차인의 합의 하에 합의 해지된 경우에도 임대차 종료에 해당합니다.
*기간의 약정이 없는 임대차의 해지통고는 임차인이 해지통고한 날부터 1개월이 지난 경우(「민법」 제635조제2항제1호)
* 기간의 약정은 있지만, 임대인이 임차인의 반대에도 임차주택에 대한 보존행위를 하여 임차인이 임차의 목적을 달성할 수 없어 해지통고를 하고 그 통고가 임대인에게 도달한 경우(「민법」 제625조)
* 임차주택의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 그 밖의 사유로 사용·수익할 수 없게 되고, 그 잔존부분으로는 임대차의 목적을 달성할 수 없어 임차인이 해지통고를 하고, 그 통고가 임대인에게 도달한 경우(「민법」 제627조)
* 묵시의 갱신이 이루어진 경우 임차인이 해지통고를 하고, 그 통고가 된 날부터 3개월이 경과한 경우(「주택임대차보호법」 제6조의2)
* 임대차계약을 체결한 후 임차주택이 멸실되어 잔존부분으로는 임대차의 목적을 달성할 수 없어 해지하는 경우(「민법」 제627조)
② 임차보증금을 반환 받지 못한 경우에 해당할 것
과연 임차보증금 일부를 돌려받지 못한 경우에도 "임차보증금을 반환받지 못한 경우"에 해당될까요?
답은 YES입니다. 즉 임차보증금을 돌려받지 못한 경우란 임차보증금의 전액을 돌려받지 못한 경우는 물론, 일부라도 돌려받지 못한 경우도 포함됩니다(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제2조제1항제5호).
③ 임차주택이 등기되어있을 것
임차주택은 원칙적으로 등기된 경우에만 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 따라서 임차주택이 무허가 건물인 경우에는 임차권등기명령을 신청할 수 없습니다.
임차주택에 대해 사용승인을 받고 건축물관리대장이 작성되어 있어 즉시 임대인 명의로 소유권보존등기가 가능한 경우에는 임대인을 대위하여 소유권보존등기를 마친 다음 임차권등기를 할 수 있으므로 예외적으로 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이 경우에는 임대인 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명하는 서면을 첨부해야 합니다(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제3조제2호).
주택의 일부분, 예를 들면 다가구주택의 일부분을 임차하는 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이 경우에는 임대차의 목적인 부분을 표시한 도면을 첨부해야 합니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제2항제2호 및 「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제2조제1항제4호).
임차목적물에 대한 등기부상의 용도가 주거시설이 아닌 경우, 예를 들어 지하실, 공장, 사무실 등으로 되어 있는 경우에도 주거용으로 임차하여 사용하고 있다면, 주거용 건물이기 때문에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이 경우에는 임대차계약체결 시부터 임차권등기명령신청 당시까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류를 첨부해야 합니다(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제3조제5호).
임차인의 범위
임대차가 종료될 때 대항력이 있는 임차인은 물론, 대항력을 상실한 임차인도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(부산고법 2006. 5. 3. 선고 2005나17600 판결). 다만, 대항력을 상실한 임차인의 경우 양수인을 상대로 임차권등기명령을 신청할 수는 없습니다.
전차인은 비록 임대인의 승낙을 받았다고 하더라도 임대인에 대해 의무만 부담할 뿐 권리를 갖고 있지 않으므로 임차권등기명령을 신청할 수 없습니다.
임차권등기명령 신청 절차
온라인 신청 절차
1. 임차권등기명령 신청을 위해 " 전자소송 (scourt.go.kr) "사이트 접속
2. 전자소송 사이트에 회원가입 및 로그인
3. 통합 검색 창에 "임차권등기명령" 검색
4. 주택임차권등기명령신청서 클릭
5. 변호사나 법무사 등의 대리인 없이 본인이 스스로 신청하시는 경우, "당사자 작성" 을 클릭
6. 관할법원 선택하기
7. 등록면허세 납부 자료 입력하기
*주택이 서울에 있는 경우, 서울시 이택스에 납부합니다.
TIP:
물건구분은 "부동산", 등기종류는 "정률 임차권설정", 신고가액은 월세의 경우 월임대료, 전세는 기입 불필요합니다
등록세는 6,000원, 지방교육세는 1200원 합계 7200원입니다.
*주택이 서울 이외의 지역에 있는 경우, 위택스에 납부합니다.
8. 등기촉탁수수료 납부 자료 입력하기
인터넷 등기소에 접속하기
전자납부 탭에서 부동산등기신청수수료 전자납부 클릭
TIP: 반드시 "부동산" 등기신청수수료 전자납부로 가셔서 납부해야합니다.
9. 임차권등기명령 신청인 입력하기
10. 임차권등기명령 신청서 및 신청이유 작성하기
11. 임차권등기할 목적물 입력하기
오프라인 신청 절차
임차권등기명령을 신청하는 임차인은 아래의 사항을 기재한 임차권등기명령신청서를 작성하여 기명날인 또는 서명한 후 관련 첨부서류와 함께 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 접수해야 합니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제1항).
임차권등기명령 신청서 작성 방법
1. 사건의 표시
임차인과 임대인의 성명, 주소, 임차인의 주민등록번호(임차인이나 임대인이 법인 또는 법인 아닌 단체인 경우에는 법인명 또는 단체명, 대표자, 법인등록번호, 본점·사업장소재지)
대리인이 신청할 때는 그 성명과 주소, 임대차의 목적인 주택 또는 건물의 표시(임대차의 목적이 주택 또는 건물의 일부인 경우에는 그 목적인 부분을 표시한 도면을 첨부합니다)
반환받지 못한 임차보증금액 및 차임(등기하지 아니한 전세계약의 경우에는 전세금)
2. 신청의 취지와 이유
신청이유에는 ①임대차계약의 체결사실, ②계약내용, ③그 계약이 종료한 원인 사실을 기재하고,
임차인이 신청 당시 대항력을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날 및 확정일자를 받은 날을,
우선변제권을 취득한 경우에는 임대차 주택을 점유하기 시작한 날과 확정일자를 받은 날을 기재합니다(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제2조제2항).
3. 임차권등기명령신청서 제출 시 첨부서류(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제3조)
① 임대인 소유로 등기된 주택 또는 건물의 등기사항증명서
② 임대인의 소유가 아닌 주택 또는 건물은 즉시 임대인의 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명하는 서면(예를 들면, 건축물대장)
③ 임대차계약증서
④ 신청당시 대항력을 취득한 임차인은 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류
⑤ 신청당시 우선변제권을 취득한 임차인은 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류 및 공정증서로 작성되거나 확정일자가 찍혀있는 임대차계약증서
임대차 목적물에 관한 등기부상의 용도가 주거시설이 아닌 경우에는 임대차계약체결 시부터 현재까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류
임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련 비용을 임대인에게 청구할 수 있을까?
답은 YES!「주택임대차보호법」 제3조의3제8항에 의하여 임차인은 임차권등기명령 신청과 등기 부대 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다.
임차권등기의 효과
대항력 및 우선변제권의 지속
임차인이 임차권등기명령 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에, 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제5항 단서).
따라서 임차인이 임차권등기 이후에 이사를 가더라도 여전히 종전의 임차주택에 대한 대항력과 우선변제권은 유지되므로 보증금을 우선하여 변제받을 수 있습니다.
대항력 및 우선변제권의 취득
임차인이 임차권등기명령 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한 경우에, 임차권등기가 마쳐지면 대항력과 우선변제권을 취득하게 됩니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제5항 본문). 다만, 임차권등기를 마치면, 그 등기 시점을 기준으로 대항력과 우선변제권의 취득여부를 판단하기 때문에 임차권등기 이전에 임차주택에 대한 저당권 등의 담보권이 설정된 경우에는 담보권실행을 위한 경매절차에서 매각허가를 받은 매수인에게 대항하거나 그 담보권보다 우선하여 배당을 받을 수는 없게 됩니다.
소액보증금의 최우선변제권 배제
임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액보증금의 우선변제를 받을 수 없게 됩니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제6항). 이미 임대차계약 기간이 종료된 종전 임차인A와 새로운 임차인B가 있을 수 있는 상황을 상상해보시면 이 법 조항의 취지가 이해가 가실 겁니다. 즉 종전 임차인A가 임대차 종료시 보증금 반환을 받지 못해 임차권등기를 합니다. 그 후의 새로운 임차인B도 보증금 반환을 못 받을 지경에 이르러, 소액임차인에 의한 최우선변제권의 행사를 한다고 가정해보십니다.
임차인B의 소액보증금 최우선변제권 행사로 임차인B의 보증금 일부를 임차인B가 회수해간다면 종전 임차인A는 돌려받을 수 있는 보증금 액수가 더 줄어들게 되고 한 푼도 받기 어렵게 되는 상황에 처할 수 있습니다. 따라서 임차권등기를 한 임차인이 입을 수 있는 예상치 못한 손해를 방지하기 위한 취지입니다.
그럼 이런 질문을 하실 수 있습니다. "왜 종전 임차인A나 새로운 임차인B나 보증금 회수 못하는 상황은 동일하게 억울한데 왜 종전임차인A를 더 보호하느냐? 더 우선하느냐?" 종전 임차인 A가 임차권 등기를 했다면 새로운 임차인B는 임대인과 임대차계약을 체결할 때 임차주택 등기부등본을 보고 A의 임차권등기가 되어있는 것을 충분히 알 수 있었습니다. 뿐만 아니라 임차권등기가 되어있다는 뜻은 임대인이 보증금을 제대로 반환 못해주는 부실한 임대인이라는 것도 충분히 알 수 있었습니다.
따라서 임대차 종료시 보증금 반환을 받지 못할 수 있겠다고 충분히 예상할 수 있었던 임차인B보다 예상이 불가능했던 임차인A를 더 보호해주자는 취지입니다.
결론
결론적으로 임대차 계약에서 임차인과 임대인 모두의 권리와 의무를 보장하는 데 임대차 등록명령 제도는 중요한 역할을 하고 있습니다. 지금까지 임대차등기명령제도의 의의, 신청요건, 온라인 신청절차와 오프라인 신청절차, 첨부서류, 효과에 대해서 알아보았습니다.